מיסים בדובאי – מדריך מלא למשקיעים ישראלים 2025

דובאי ממשיכה למשוך משקיעים מכל העולם. ישראלים רבים מתעניינים בהזדמנויות בענף הנדל"ן המקומי. רבים מגלים שהעיר משלבת תנאי מיסוי נוחים עם מדיניות פתוחה כלפי זרים. המדריך הבא מתמקד בחקיקה של 2025, ומיועד לכל מי שחושב על ויזה לדובאי, ורוצה להבין את המנגנונים הפיננסיים והבירוקרטיים לפני רכישת נכס.

העדר מס הכנסה וחיסכון למשקיע

דובאי אינה גובה מס הכנסה אישי מתושבים או ממשקיעים זרים. החוק הזה הופך השקעות בדובאי לאטרקטיביות במיוחד, בהשוואה ליעדים אחרים. ישראלים שעוברים לגור בדובאי יכולים ליהנות מהעדר מס על משכורת, על רווחי שכר דירה או על הכנסות עסקיות.
בד בבד, יש לבדוק את השלכות תושבות המס מול רשויות ישראל. המשקיע חייב לוודא היכן הוא מוגדר לתושבות מס. אם קיים מבנה של חברה זרה, צריך לבחון את ההסכמים מול רשות המסים הישראלית.

מס רווחי הון? לא בדובאי

החוק בדובאי לא מחייב משקיעים לשלם מס רווחי הון על מכירת נכס. משקיע שמוכר דירה להשקעה בדובאי לא ישלם מס על הרווח. עובדה זו ממריצה פעילות בשוק הנדל"ן, ומביאה משקיעים שמבצעים קניית דירה בדובאי במטרה להשביחה ולמכור ברווח מהיר.
בכל זאת, מומלץ להיוועץ במומחים חשבונאיים, כיוון שאזרחים ישראלים עשויים להיתקל בשאלות מצד הרשויות בארץ. אם אדם מחזיק בנכסים משמעותיים, שלטונות המס בישראל עשויים לבחון את הנושא.

מיסוי שנתי על נכסים – לא קיים

דובאי לא מטילה ארנונה או מס שנתי על נכסי מגורים. גם אם מתבצעת החזקה של נכס לאורך שנים, המשקיע לא יידרש לשלם מס רכוש תקופתי. המשמעות: העלויות השנתיות נותרות נמוכות יחסית, ומטילות פחות עומס על בעלי דירות.
כדאי להכיר הוצאות אחרות, כמו דמי תחזוקה בבניינים משותפים או תשלומי ניהול נכס. היזם או ועד הבניין גובים תשלומים עבור שמירה, ניקיון ופיתוח סביבתי. הוצאות אלה אינן מס, אלא עלות שירות מתמשכת.

דמי העברה (DLD Fees)

ברכישת נכסים בדובאי, יש תשלום אגרת רישום ל־Dubai Land Department (DLD). לרוב מדובר בסביבות 4% משווי העסקה. לעיתים היזם לוקח על עצמו חלק מהסכום כדי לעודד משקיעים. בכל מקרה, זהו תשלום חד־פעמי שמחליף את מס הרכישה הקיים במדינות אחרות.
יש מקרים של חלוקה בעלות בין הקונה למוכר. אף על פי כן, נהוג שמרבית ההוצאות נופלות על רוכש הנכס. מומלץ לשאת ולתת עם היזם או המתווך כדי להפחית חלק מהעלות.

מס ערך מוסף (VAT) על נכסים מסחריים

איחוד האמירויות מטיל מע"מ בשיעור 5% על עסקאות מסוימות. נכסים מסחריים, כמו משרדים או חנויות, עלולים להיות חייבים במע"מ בעת הרכישה או בעת ההשכרה. לעומת זאת, נכסי מגורים חדשים לרוב פטורים ממע"מ בעסקת המכירה הראשונה מהקבלן.
ניתן לדרוש זיכוי או החזר מס בהגשת דוחות תקופתיים, אם הפעילות העסקית מסווגת כחוק. משקיעים ישראלים המבצעים עסקאות מסחריות צריכים להבין את מודל המע"מ המקומי. לעיתים, משתלם לרשום חברה בדובאי כדי לנכות מע"מ על הוצאות הקשורות לנכס.

התנהלות מול RERA – רשות הנדל"ן של דובאי

RERA (Real Estate Regulatory Agency) היא הגוף המפקח על שוק הנדלן בדובאי. היא מוודאת שפרויקטים עומדים בסטנדרטים חוקיים ומסדירה את היחסים בין יזמים לרוכשים. משקיעים חייבים לוודא שהפרויקט רשום ב־RERA לפני רכישה.
אם מתעוררות מחלוקות עם היזם, או עיכובים בבנייה, RERA משמשת גוף לפנייה. ניתן להיעזר בה גם לקבלת מידע על חשבון נאמנות (Escrow) המגן על כספי המשקיע בשלבי בנייה. התנהלות מול RERA מצריכה איסוף מסמכים מדויק, והבנה של תהליכים בירוקרטיים.

ויזה לדובאי – יתרון נוסף

מדיניות ההגירה מתעדכנת כל הזמן. ב־2025, משקיעים העומדים בסף מסוים מקבלים ויזה לדובאי לטווח ארוך, למשל ל־10 שנים (Golden Visa). זו אינה הטבת מס ישירה, אך היא מעניקה ביטחון ויציבות למשקיע. אותו אדם יכול לחיות בדובאי ללא מגבלות העסקה, להקים חברות ולנוע בחופשיות.
התהליך משלב את רישום הנכס ב־Dubai Land Department והצגת הוכחת בעלות. מעבר לכך, נדרש לעמוד בקריטריונים נוספים כמו היעדר עבר פלילי וביטוח בריאות בתוקף. עצם קבלת הוויזה אינה דורשת תשלום מס הכנסה, כיוון שהוא לא קיים בדובאי. למידע נוסף על ויזה לדובאי למשקיעים>>

מבט עתידי על מיסים בדובאי

מעבר ליתרונות הידועים של מיסים בדובאי, כדאי להכיר את ההשפעות העקיפות על מבנה ההשקעה. חוסר הקיום של מס הכנסה וחופש ממס רווחי הון עשויים להועיל במישור הפיננסי, אך מומלץ להישאר מעודכנים בכל שינוי רגולטורי או החלטות מדיניות חדשות. גם כאשר מיסוי בדובאי נותר נוח יחסית, מומחים מעריכים כי הרשויות עלולות להכניס עדכונים נקודתיים, במיוחד בתחומי המע"מ או אגרות רישום על ענפי נדל"ן חדשים. משקיעים ישראלים צריכים לשלב היכרות מעמיקה עם הסכם המניעת כפל המס מול ישראל, כדי להבטיח ניהול מקיף של החשיפות הפוטנציאליות.

מדיניות מיסוי פתוחה והשלכות בינלאומיות

בנוסף, חשוב לציין כי מס בדובאי איננו רק עניין של שיעור מס אפסי, אלא מכלול גישות המבוססות על מדיניות כלכלית פתוחה ופיתוח מתמיד של שוק הנדל"ן. בעת ביצוע עסקה השקעה בדובאי, המשקיע נהנה ממנגנוני רישום יעילים, תמיכה ממשלתית ביזמים, ושקיפות גבוהה בעבודת הגופים המפקחים. יחד עם זאת, התייחסות נבונה למכלול שאלות המיסוי הבין־לאומי חיונית, ובפרט להכרת תקנות ישראליות שעלולות להשפיע על מבנה ההשקעה. בסופו של דבר, שילוב של ידע מיסויי, בחירת הנכס המתאים, והתנהלות פרוצדורלית נכונה מול הרשויות בדובאי, הם אבני יסוד להצלחה בשוק הדינמי של האמירות.

טיפים חיוניים למשקיע הישראלי

1. הימנעו מטעויות מיסוי מול ישראל: בדקו אם אתם נשארים תושבי ישראל לצורכי מס, ובאילו תנאים.
2. ערכו הסכמים מסודרים עם היזם: ציינו במפורש מי משלם את דמי ה־DLD, והאם יש מע"מ על עסקה מסחרית.
3. שקלו סוג נכס בהתאם לתכנית העסקית: דירה למגורים, נכס להשכרה לטווח קצר או נכס מסחרי. לכל קטגוריה יש חוקים ספציפיים.
4. עקבו אחר עדכונים ב־RERA: הפרויקטים הנרשמים זוכים לפיקוח טוב יותר. המידע באתר הרשמי משקף סטטוס בנייה ועמידה בחוק.
5. שמרו מסמכי רישום וחשבוניות: בזמן מכירה או במקרה של מחלוקת, אלה חיוניים להוכחת זכויות המשקיע.

סיכום

מיסים בדובאי מציעים מבנה ידידותי במיוחד למשקיעים זרים, בין אם מדובר במס אפסי על הכנסה או רווחי הון. במקום זאת, הרשויות מתמקדות בדמי העברה (DLD) חד־פעמיים ובמע"מ על נכסים מסחריים. העדר מיסוי שנתי על נכסי מגורים חוסך עלויות קבועות ומזמין משקיעים חדשים.
יחד עם זאת, כדאי להבין לעומק את השלכות מיסוי במדינת המקור (ישראל), ואת הליכי הרישום והפיקוח ב־RERA. משקיעים שמקפידים על התנהלות נכונה נהנים משוק דינמי, ומדיניות רשויות המעודדת צמיחה כלכלית לטווח ארוך. כך, השקעה בדובאי הופכת לאפיק מושך, המשלב רווחיות גבוהה ושגרת מיסוי פשוטה.