סקירה מהירה על השקעות נדל"ן בדובאי

דובאי היא עיר הבירה המאוכלסת ביותר באיחוד האמירויות, ומעבר להיותה יעד תיירותי מרכזי המושך אליו מיליוני מבקרים בכל שנה, השקעות נדל"ן בדובאי רק עלו וגברו עם זרם הגירה גבוה, הכולל 80% מהתושבים כמהגרים ממדינות כמו הודו ופקיסטן,
דובאי מציעה סביבה רב-תרבותית שהולכת וגדלה. תופעה זו מגבירה את הביקוש לנכסים למגורים ולהשקעה.

למה דווקא נדל"ן בדובאי

למשקיעים יש מגוון רחב של סיבות לבחור דווקא בדובאי. הכלכלה היציבה, הביקוש הגבוה לנכסים,
שיעורי מס נמוכים ותשואות נאות, מציבים אותה בראש רשימת היעדים להשקעה.
בנוסף, ממשל יציב, מיקום גיאוגרפי אסטרטגי ומדיניות מיסוי נוחה, מבטיחים למשקיעים הזדמנויות רבות.
עוד בונוס הוא אפס אחוזי פשיעה ושפע אפשרויות תחבורה, כולל רכבת וקניונים עצומים.

היצע ההשקעות בדובאי בנכסים הוא רחב ומגוון, וכולל נכסים כגון דירות, וילות, משרדים, קרקעות ונכסים מסחריים במיקומים מרכזיים כמו המרינה ואי הדקלים.

מגמת מחירי הנדל"ן

בעשור האחרון חלה תנודתיות במחירי הנדל"ן בדובאי. לאחר ההתאוששות ממשבר 2008 ועליית המחירים ב-2014, הממשלה נקטה ברגולציה כדי לצנן את השוק ולהוזיל את המחירים. מגמת ההפחתה המשיכה גם במהלך משבר הקורונה ב-2020, מה שהפך את דובאי לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים שמחפשים נכסים במחירים נמוכים.

בזמן הקורונה, התשואה הממוצעת מדירות להשכרה הגיעה ל-6.6%, לעומת תשואה של 5.5% מבתים פרטיים, נתון שמשך אליו משקיעים רבים.

תמריצים לעידוד השקעות חוץ

בדובאי נמצאים למעלה מ-30 אזורי סחר חופשי בתחומי הכלכלה השונים יחד עם ספנות, תובלה ולוגיסטיקה, תקשורת וטכנולוגיה, בריאות, אנרגיה ירוקה, גם תחום הנדל"ן מעודד השקעות חוץ, אם כי במיסוי נמוך לעומת שאר התחומים.

בשנת 2002 הוצא צו באיחוד האמירויות המעניק למי שאינם בעלי אזרחות מקומית את הזכות
להחזיק נכסים בדובאי.

לאור זאת נהנים המשקיעים בנדל"ן בדובאי, מתנאי ויזת תושב עבור המשקיע בת זוגו וילדיו,
המאפשרת לגור ולעבוד בדובאי.

הסכום המינימאלי להשקעה לזכאות לויזת זהב מתחדשת ל-5 שנים הוא 2 מיליון דירהם.

איפה הישראלים בתמונה

בשנת 2020 נחתמו הסכמי אברהם בין ישראל למדינות ערב שבתוכה גם איחוד האמירויות הערביות.

ההסכם נחתם ב-15 בספטמבר 2020 בבית הלבן בתיווך ארצות הברית בין ישראל לאיחוד
האמירויות הערביות ובחריין.

לאור הסכם זה וכינון יחסים חדשים עם איחוד האמירויות נפתח למטייל ולמשקיע הישראלי יעד חדש.

כחודש לאחר חתימת ההסכמים באוקטובר 2020 נרכשו על ידי ישראלים למעלה מ-150 יחידות
דיור בפרוייקט סמוך לחופי המפרץ של דובאי המכונה עיר הבריאות.

ומחודש נובמבר 2020 החל גל של משקיעים מישראל ואף נפתחו נציגויות וחברות ישראליות
בתחום הנדל"ן במטרה להשקיע ואף לגייס משקיעים.

על פי מחקר שנערך לדברי מומחים נמצא שהשנים 2022-2023 הם המוצלחים ביותר
בהשקעות נדלן בדובאי.

מחירי הנכסים בדובאי

כמו בכל מדינה ואזור בעולם יש את האזורים הזולים ואת אזורי הביקוש, גם דובאי יש לה את האזורים
בהם המחיר למ"ר מתחיל מ-8,000 ש"ח באזורים הזולים ויכול להגיע גם ל-16,000 ש"ח
באזורי הביקוש ועד סביב ה- 40,000 ש"ח ומעלה באזורים יוקרתיים, הכל תלוי במיקום ובתקציב.

לשם המחשה דירה עם חדר שינה אחד וסלון בגודל 65 מ"ר תעלה כ-500,000 שקל באזורים הזולים,
וכ-1,300,000 ומעלה באזורים המבוקשים של העיר.

יש לציין שהדירות בדובאי מגיעים כסטנדרט עם רמת בנייה גבוהה במיוחד, ואיבזור יוצא מהכלל,
הן מבפנים מזגנים מטבחים מאובזרים, והן מבחוץ חדרי כושר, בריכות שחייה, מרפסות, לובי מפואר.

תהליך רכישת נכס

לאחר שהגעתם להחלטה על סוג הנכס, אזור הנכס, ועל תקציב ההשקעה, ישנם כמה סוגי דרכים להנעת תהליך הרכישה, להגיע פיזית אל המדינה ולהתקשר מול קבלן או מול מתווך באזור המבוקש, המגיע אל המדינה במטרה לרכוש נכס זכאי לטיסה ומלון חינם.

אם אינך יכול להגיע פיזית למדינה, ניתן להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל"ן האישי שלך, והוא יפעל בתהליך מא' ועד ת'.

החוזה לרכישת דירה בדובאי הן למכירה והן להשכרה הוא אחיד ומנוסח כאחד על ידי הרשות לפיקוח נדל"ן בדובאי (RERA) מצד זה הרוכשים והמשקיעים מוגנים, כך שאף צד בעסקה לא יכול להוסיף הערות מעבר לחוזה הרשמי של המדינה.

בדרך כלל הקונה ישלם בין 5% ל-10% מערך הנכס על מנת לשריין עבורו את הנכס עד למועד החתימה הסופי, היכול לקחת בדרך כלל עד כ-30 יום מרגע חתימת ההסכם ועד למועד הרכישה הסופי וביצוע העברת בעלות מלאה על הנכס.

בשלב הראשון יש חתימה על טופס זיכרון דברים ותשלום דמי הפיקדון, במקרה של ביטול העסקה מצד הקונה, סכום הפיקדון לא יוחזר.

השלב השני הוא שלב השלמת העסקה על ידי הקונה, ורישום הנכס על שמו במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) לאחר מכן יקבל הקונה שטר בעלות על הנכס על שמו, שיהיה במזל טוב.

מיסוי ועמלות

על מנת לעודד השקעות זרות והזרמת כסף למדינה הממשל בדובאי פועל רבות בנושא הן מבחינת
פיתוח אזורי סחר חופשי בתחומים רבים, כך גם בתחום הנדל"ן דובאי מקלה מאד בתחום המיסוי
על מנת להקל על המשקיעים והרוכשים.

מס הכנסה = 0%

מס שבח = 0%

מס חברות = 0%

ארנונה = 0%

מס רכישה = 4%

מע"מ = 5%

יש לדעת כי קיימים שני סוגי מיסים עיקריים בנדל"ן.

האחד מס בגובה 5% עבור הכנסה מנכס למגורים ו-10% מס מנכס שאינו מיועד למגורים.

מס בגובה 4% על תהליך הרכישה לרוב מוטל על הקונה, עם זאת יש לציין שאחוז זה הוא שולי מאד, ביחס לתשואה ולרווח הפוטנציאלי ששוק הנדל"ן בדובאי מעניק לך בחזרה.

אם החלטתם להשקיע בנכס בדובאי, זאת החלטה מאד חכמה וכדאית, דובאי ידועה כמי שמקדמת צמיחה התחדשות ושגשוג, מה שהופך את דובאי כיעד מועדף עבור ההשקעה.

האם ניתן לקבל משכנתא

כמשקיע תושב חוץ בדובאי ניתן לקבל משכנתא עבור מי שעומד בקריטריונים לזכאות, קריטריונים אלה עשויים להשתנות בין הבנקים ברחבי איחוד האמירויות.

• יתכן שתצטרך להיות אזרח של מדינה מסויימת הנמצאת ברשימה של הבנק
• הינך מחזיק באשרת תושב
• הינך חייב להיות שכיר או עצמאי
• לחלק מהבנקים באיחוד יש מגבלת גיל לפונים המבקשים לקבל משכנתא לרוב על הפונה להיות מעל גיל 25
• כמו כן על הפונה לעמוד בדרישת ההכנסה המינימאלית של אותו בנק
• עמידה בהלוואות והיסטוריית אשראי תקינה
• חוזה עבודה מוסדר עם חברה הרשומה באיחוד, או בעלות על עסק משלך באיחוד
• נכס קיים בבעלותך יתרון משמעותי מול הבנק

המסמכים הנדרשים הן…

• דרכון בתוקף
• דפי עו"ש בין 3 ל-6 חודשים אחורה
• תלושי שכר לשכיר
• דוחות כספיים לעצמאי
• החזרי מס אם רלוונטי

אם אתה זקוק למשכנתא יש להיוועץ תחילה עם יועץ משכנתאות ולוודא שאכן הבקשה שלך מאושרת מראש על ידי הבנק המקומי כך תוכל לתכנן ביעילות את התקציב.

עבור משקיעים תושבי חוץ יש להם להגיע עם הון עצמי של לפחות 20 עד 35 % מערך הנכס, תלוי במדיניות אותו הבנק ובסוגי הנכסים, כך שיחס קבלת ההלוואה הוא בערך 70%.

יציאה מדובאי עם משכנתא פעילה

אין מניעה חוקית מלצאת מגבולות האיחוד עם משכנתא פעילה או הלוואות פעילות כל עוד ההלוואות משולמות כסדרם ואין פיגור בתשלומים.

יש מקרים בהם הבנק יבקש מהלקוח לפרוע את חובותיו טרם יציאתו מהארץ.

שאלות נפוצות

מה היתרונות המרכזיים של השקעות נדל"ן בדובאי?

השקעות נדל"ן בדובאי מציעות יתרונות כמו רווחים גבוהים, תמריצים ממשלתיים, ומערכת רגולציה נוחה.

אילו סוגי נכסים הם הפופולריים ביותר להשקעה בדובאי?

הנכסים הפופולריים ביותר להשקעה בדובאי כוללים דירות במרכזי העיר, נכסים מסחריים, ובתי נופש. כל סוג נכס מציע יתרונות שונים ותשואות שונות בהתאם למיקום ולשוק.